📍 Informazioni sull’assemblea del 3 luglio 2025
Gentili condomini,
in occasione dell’assemblea del 5 giugno 2025 del condominio interrato, sono stato nominato dai presenti come vostro rappresentante.
Abbiamo appena ricevuto una nuova convocazione per il giorno 3 luglio 2025, a seguito del mancato raggiungimento del numero legale nella precedente assemblea (come di consueto comunicata all’ultimo momento), che ha impedito la discussione di diversi punti all’ordine del giorno.
Vi invito pertanto a partecipare attivamente alla prossima riunione e/o a delegare qualcuno di fiducia, in quanto si dovranno affrontare temi importanti.
🔥 Criticità nella gestione dell’impianto antincendio
Nella precedente assemblea si è discusso con toni accesi della qualità del servizio offerto dall’attuale amministrazione, in particolare del contratto di manutenzione dell’impianto antincendio dei garage.
Attualmente:
- il servizio ci costa 20.000 € l’anno per i soli controlli di routine;
- un’alternativa equivalente, già valutata, costerebbe meno della metà (circa 6.000 €/anno), con un risparmio significativo.
Tuttavia:
- nessuna decisione è stata presa per mancanza del numero legale;
- gli amministratori si sono dimostrati impreparati, non conoscendo i dettagli dei preventivi e mostrando preferenza per quello più costoso.
L’assemblea ha comunque concordato di valutare l’offerta della seconda ditta tramite un incontro tecnico, organizzato da un comitato tecnico creato ad hoc, che ha poi espresso parere positivo.
🚨 Anomalie gravi rilevate durante il sopralluogo
Durante il sopralluogo sono emerse numerose irregolarità, nonostante i controlli settimanali/mensili/annuali e un canone elevatissimo. Tra le più rilevanti:
- L’impianto è in stato di allarme per malfunzionamento pompe;
- Assenza del motore elettrico dello sprinkler, con cavi staccati a terra;
- Due centraline segnalano allarmi e manutenzione urgente;
- Dubbi sulla revisione delle batterie tampone dell’illuminazione;
- La porta antincendio lato via delle Fucine bloccata da un perno in legno;
- Sensori non collegati alle centraline;
- Scarico del motore diesel all’interno del locale (invece che all’esterno), con rischio di avvelenamento in caso di emergenza;
- Ventilazione d’emergenza posizionata in modo pericoloso (aspira fumi invece di aria pulita);
- Porte del locale tecnico aperte, con rischio di manomissioni e furti;
- Chiave del locale sprinkler accessibile a chiunque (cassetta senza vetro);
- Scarichi d’emergenza dello sprinkler che rilasciano acqua direttamente sul pavimento;
- Documentazione tecnica assente;
- Ricambi abbandonati alla rinfusa, locale sporco.
Ciò pone una domanda lecita: com’è possibile una situazione simile se paghiamo oltre 20.000 € l’anno per una manutenzione regolare e professionale?
Il comitato tecnico nominato durante l’assemblea del 5 giugno ha richiesto all’unanimità la ricusazione dell’attuale contratto e approvato l’azienda alternativa a partire dal 15/01/2026, nonostante l’offerta di quest’ultima risalga a giugno 2024.
Ricordo inoltre che a luglio dello scorso anno l’impianto si è attivato per errore, senza rilascio d’acqua ma causando disagio, intervento dei Vigili del Fuoco e sanzione. Da allora, nulla è cambiato.
⚠️ Altre criticità dell’amministrazione attuale
- Lavori ordinari (es. cartelli in garage) mai realizzati da anni, mai inseriti all’O.d.G.;
- Sistema di videosorveglianza mai discusso seriamente nonostante richieste ricorrenti;
- Portoni garage soggetti a guasti frequenti, nonostante l’elevata spesa per manutenzione;
- Convocazioni sistematicamente all’ultimo minuto (5 giorni lavorativi), scoraggiando la partecipazione;
- Voci di spesa poco trasparenti, tra cui “spese personali” per 12.000 €;
- Scarsa comunicazione e attuazione lenta delle decisioni assembleari;
- Ritardi nelle assemblee e mancate comunicazioni preventive;
- Assenza dei progetti tecnici degli impianti (elettrico, idraulico, ecc.), essenziali per interventi;
- Contatore Alperia attivo ma inutilizzato, con relativo canone sprecato.
⚖️ Sostituzione giudiziale in corso
Un gruppo di condomini ha avviato un’azione giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministrazione, evidenziando gravi inadempienze. L’udienza è fissata per il 15 luglio 2025. Curiosamente, è stata convocata un’assemblea straordinaria proprio pochi giorni prima.
Nella nuova convocazione del 3 luglio, gli amministratori ammettono di essere “andati un po’ lunghi” con la convocazione… ma affermano di essere “il meglio possibile”.
🙏 Conclusione
Vi invito a riflettere attentamente e decidere se questa è la gestione che merita il nostro condominio.
Partecipate o delegate. È un momento cruciale.
ℹ️ Chi sono
Mi chiamo Alessandro Marcocci, abito in scala D.
Potete trovare maggiori informazioni su di me sul sito:
👉 www.alessandromarcocci.com
(al quale rimanda anche il QR code presente sull’avviso cartaceo).
📍 Informationen zur Versammlung am 3. Juli 2025
Liebe Miteigentümer,
in der Eigentümerversammlung vom 5. Juni 2025 unserer Tiefgarage wurde ich von den Anwesenden zu Ihrem Vertreter gewählt.
Vor Kurzem haben wir eine neue Einladung zur Versammlung am 3. Juli 2025 erhalten. In der vorherigen Versammlung – wie üblich sehr kurzfristig einberufen – konnte aufgrund fehlender Beschlussfähigkeit nicht über mehrere Tagesordnungspunkte abgestimmt werden.
Ich lade Sie daher ein, an der kommenden Versammlung teilzunehmen oder jemandem eine Vollmacht zu erteilen, da wichtige Themen anstehen.
🔥 Probleme bei der Verwaltung der Brandschutzanlage
In der letzten Versammlung wurde die Qualität der Dienstleistungen der derzeitigen Verwaltung heftig diskutiert, insbesondere der Wartungsvertrag der Brandschutzanlage in der Garage.
Aktuell:
- zahlen wir 20.000 € jährlich für einfache Routinekontrollen;
- eine alternative Firma würde weniger als die Hälfte kosten (ca. 6.000 €/Jahr), was zu einer deutlichen Einsparung führen würde.
Jedoch:
- konnte keine Entscheidung getroffen werden, da die Beschlussfähigkeit fehlte;
- die Verwalter waren nicht vorbereitet, kannten keine Details der Angebote und favorisierten das teurere Angebot.
Die Versammlung beschloss, die alternative Firma durch ein technisches Treffen mit einem dafür gebildeten technischen Ausschuss zu prüfen. Das Treffen fand statt, und der Ausschuss sprach sich positiv für die Alternative aus.
🚨 Schwerwiegende Mängel bei der Begehung festgestellt
Bei der Begehung wurden zahlreiche Unregelmäßigkeiten festgestellt, trotz wöchentlicher, monatlicher und jährlicher Kontrollen und hoher Kosten. Unter anderem:
- Die Anlage ist derzeit im Alarmzustand wegen Pumpenstörung;
- Kein Elektromotor für die Sprinklerpumpe vorhanden, Kabel liegen lose am Boden;
- Zwei Zentralen zeigen Alarme und Wartungsbedarf;
- Unklar, ob die Notbeleuchtungsbatterien geprüft wurden;
- Brandschutztür am Eingang Via delle Fucine durch einen Holzkeil blockiert;
- Drucksensoren nicht mit den Zentralen verbunden;
- Abgasleitung des Dieselmotors im Rauminneren → Erstickungsgefahr bei Notbetrieb;
- Notlüftung saugt die Abgase an, statt Frischluft;
- Technikraum offen, Gefahr von Manipulation und Diebstahl;
- Sprinklerraum-Schlüssel öffentlich zugänglich, Glas der Schlüsselbox fehlt;
- Notabläufe der Sprinkleranlage entleeren sich auf den Boden;
- Keine Dokumentation oder Anleitung vorhanden;
- Ersatzteile liegen ungeordnet im Raum;
- Reinigung dringend erforderlich.
Wie ist so ein Zustand möglich, wenn die Firma über 20.000 € jährlich für angeblich korrekte Wartung erhält?
Der während der Versammlung vom 5. Juni ernannte technische Ausschuss hat einstimmig die Kündigung des aktuellen Vertrags gefordert und die alternative Firma mit Wirkung ab dem 15.01.2026 genehmigt, obwohl deren Angebot aus dem Juni 2024 stammt.
Zur Erinnerung: Letzten Juli hat sich die Anlage versehentlich aktiviert, glücklicherweise ohne Wasseraustritt, jedoch mit Einsatz der Feuerwehr und Bußgeld. In einem Jahr hat sich nichts verbessert.
⚠️ Weitere Mängel der aktuellen Verwaltung
- Einfache Arbeiten, wie neue Beschilderung in der Garage, seit 2 Jahren besprochen, nie umgesetzt;
- Videoüberwachung wiederholt gefordert, nie ernsthaft diskutiert;
- Garagentore häufig defekt trotz hoher Wartungskosten;
- Einladungen immer erst knapp vor Frist (5 Werktage), was die Teilnahme erschwert;
- Intransparente Posten, z. B. „persönliche Ausgaben“ von ca. 12.000 €;
- Kommunikation ineffektiv, Umsetzung von Beschlüssen dauert oder bleibt aus;
- Versammlungen oft verspätet, ohne vorherige Mitteilung;
- Keine technischen Pläne vorhanden (Elektrik, Wasser), erschwert Reparaturen;
- Ein Alperia-Zähler aktiv aber ungenutzt, unnötige Kosten entstehen.
⚖️ Gerichtliches Abberufungsverfahren im Gange
Eine Eigentümergruppe hat ein Verfahren zur gerichtlichen Abberufung der aktuellen Verwaltung eingeleitet. Die Anhörung ist für den 15. Juli 2025 angesetzt. Als Reaktion darauf wurde kurz vorher eine außerordentliche Versammlung einberufen.
In der Einladung zur Versammlung am 3. Juli geben die Verwalter zu, „etwas spät dran“ gewesen zu sein… behaupten aber, die bestmögliche Lösung zu sein.
🙏 Schlusswort
Bitte denken Sie sorgfältig darüber nach, ob diese Art der Verwaltung unserem Eigentum gerecht wird.
Nehmen Sie teil oder erteilen Sie eine Vollmacht – es ist ein entscheidender Moment.
ℹ️ Wer ich bin
Mein Name ist Alessandro Marcocci, ich wohne im Hausgemeinschaft D..
Mehr über mich finden Sie auf:
👉 www.alessandromarcocci.com
(Der QR-Code unten führt direkt zu dieser Seite).